عند شراء عقار في الإمارات، تختلف الرسوم بين الإمارات المختلفة، إليك التفاصيل الرئيسية:

دبي

رسوم تسجيل الأراضي: 4% من سعر العقار.

رسوم وسيط العقارات: إذا تم الشراء عبر وسيط، عادةً ما تكون 2% من سعر العقار.

رسوم تقييم العقار: خاصة عند الشراء بقرض، تتراوح عادةً بين 2500 درهم إلى 5000 درهم.

رسوم تسجيل الرهن: عند الشراء بقرض، تكون عادةً 0.25% من مبلغ القرض بالإضافة إلى 290 درهم.

رسوم شهادة المهندس: بين 430 درهم إلى 580 درهم.

أبوظبي

شراء عقار مباشر من المطور

رسوم الإدارة: حتى 5000 درهم.

رسوم ADM: 2% من سعر العقار.

شراء عقار مستعمل

عمولة الوسيط: 2% من سعر العقار.

رسوم نقل الملكية: 5250 درهم.

رسوم تقييم ADM: 1050 درهم.

رسوم NOC: حسب الحالة.

الشراء بقرض

رسوم الوسيط: 2% من سعر العقار.

رسوم ADM: 2% من سعر العقار.

رسوم البنك: حوالي 1%-1.25% من مبلغ القرض.

رسوم نقل الملكية: 5250 درهم.

رسوم تقييم ADM: 1050 درهم.

رسوم تقييم البنك: 3000 درهم.

رسوم NOC: حسب الحالة.

إمارات أخرى

مثل الشارقة، رغم عدم وجود رسوم معقدة خاصة بشراء العقار، إلا أن المستأجرين يحتاجون لدفع ضريبة إيجار بنسبة 2%.

دبي

      إذا كانت قيمة العقار أقل من 500 ألف درهم: رسوم التسجيل هي 2000 درهم بالإضافة إلى 5% ضريبة القيمة المضافة.

إذا كانت قيمة العقار تساوي أو تزيد عن 500 ألف درهم: رسوم التسجيل هي 4000 درهم بالإضافة إلى 5% ضريبة القيمة المضافة.

في حالة الشراء عن طريق القرض العقاري: إذا قام المشتري بشراء العقار عبر قرض عقاري، فسيحتاج إلى دفع رسوم تسجيل القرض العقاري، والتي تكون 0.25% من مبلغ القرض بالإضافة إلى 290 درهم.

أبوظبي

شراء عقار مباشرة من المطور العقاري: رسوم نقل الملكية عادة ما تكون ضمن حدود 5000 درهم كرسوم إدارية.

شراء عقار مستعمل: رسوم نقل الملكية هي 5250 درهم.

الشراء عن طريق التمويل العقاري: رسوم نقل الملكية هي أيضًا 5250 درهم.

تحديد أهداف الاستثمار والميزانية

تحديد أهداف الاستثمار: إذا كنت تبحث عن عوائد سريعة، يمكنك اختيار الشقق في وسط مدينة دبي أو المناطق التجارية مثل الموانئ، للإيجار الطويل أو القصير. أما إذا كنت تبحث عن نمو طويل الأجل، فإن الفلل أو الأراضي هي خيار جيد، مثل مناطق ضواحي دبي الجبلية أو ضواحي داماك.

وضع خطة للميزانية: بالإضافة إلى سعر الشراء، يجب مراعاة رسوم تسجيل العقار بنسبة 4٪، ورسوم الوساطة العقارية بنسبة 2٪، وتكلفة سند الملكية التي تتراوح بين 1000 إلى 3000 درهم إماراتي، للتأكد من وجود أموال كافية لتغطية جميع النفقات.

دراسة متعمقة لحركة السوق

مراقبة اتجاهات النمو الاقتصادي: فهم الوضع الاقتصادي العام للإمارات وخطط التنمية والسياسات الحكومية لكل إمارة. مثلًا، استثمارات الحكومة في البنية التحتية قد تؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات في المناطق المحيطة، مثل مناطق بناء المطارات الجديدة أو خطوط المترو.

تحليل العلاقة بين العرض والطلب: دراسة العرض والطلب على العقارات في كل منطقة. على سبيل المثال، دبي تشهد نموًا سريعًا في عدد السكان، خاصة مع تدفق الشباب والمهنيين ذوي الدخل المرتفع، مما يزيد الطلب على الشقق الفاخرة والمساكن الراقية.

تتبع اتجاهات الأسعار: مراقبة البيانات التاريخية لأسعار العقارات في المناطق المختلفة وتقلباتها الأخيرة، بالاعتماد على تقارير الوسطاء العقاريين أو الإحصاءات الحكومية، لتقييم ما إذا كانت الأسعار معقولة واتجاهاتها المستقبلية.

اختيار منطقة الاستثمار بحذر

دبي: بالنسبة للشقق الفاخرة، يمكن اختيار وسط المدينة أو الموانئ التجارية أو مناطق الواجهة البحرية مثل جميرا. أما للفلل، فمناطق مثل ضواحي دبي الجبلية أو ضواحي داماك أو وادي الزهور تعتبر خيارات جيدة.

أبوظبي: كمركز سياسي واقتصادي، تتمتع بثبات نسبي في السوق. المناطق الساحلية مثل جزيرة السعديات تشهد إمكانات استثمارية كبيرة بسبب المشاريع الثقافية.

الإمارات الأخرى: مثل جزيرة المرجان في أم القيوين، ورأس الخيمة، وعجمان، حيث أسعار العقارات منخفضة نسبيًا، وتناسب المستثمرين ذوي الميزانيات المحدودة أو الذين يبحثون عن نمو طويل الأجل.

فحص مشروع العقار بدقة

نوع العقار: الشقق مناسبة للعائلات أو الشباب المحترفين أو الطلاب. العقارات التجارية مناسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن عوائد مستقرة وعالية. أما العقارات الصناعية فتتأثر بسلاسل التوريد العالمية وتطورات قطاع التصنيع.

جودة العقار: فحص جودة البناء، ومعايير التشطيب، وتصميم الوحدات، والمرافق مثل مواقف السيارات أو صالات الرياضة أو المسابح، وما إذا كانت الوحدات متناسقة وذات مساحات مستغلة بكفاءة.

سمعة المطور: اختيار مطورين موثوقين ومشهود لهم بتسليم المشاريع في الموعد، مثل إعمار، وداماك، وميراس، ونخيل، ويمكن التحقق من معلومات المطورين عبر الموقع الرسمي لدائرة الأراضي في دبي.

النظر الشامل في الجوانب القانونية والضريبية

القوانين: التأكد من أن العقار يقع ضمن "مناطق التملك الحر" لضمان الملكية الكاملة، وإجراء فحص قانوني شامل قبل الشراء.

السياسات الضريبية: لا توجد ضريبة على العقارات أو ضريبة دخل أو ضريبة أرباح رأس المال أو ضريبة إرث في الإمارات، لكن يجب فهم الرسوم الأخرى مثل رسوم تسجيل الأراضي أثناء عملية الشراء.

الاستفادة من الموارد المتخصصة

الوسطاء العقاريون: اختيار وسطاء مرخصين وذوي خبرة وسمعة جيدة، فهم يمتلكون معلومات عن حركة السوق والعقارات المتاحة، ويمكنهم تقديم المشورة المهنية وإتمام إجراءات الصفقة.

المحامون: استئجار محامٍ خبير في قوانين العقارات الإماراتية لمراجعة عقود الشراء والوثائق القانونية، لحماية الحقوق القانونية وتجنب المخاطر.

المستشارون الماليون: استشارة خبراء ماليين لفهم خيارات التمويل، وسياسات القروض، وأسعار الفائدة، لوضع خطة مالية مناسبة واختيار أفضل طريقة للتمويل.

توجد مخاطر واستراتيجيات مواجهة للاستثمار العقاري في الإمارات كما يلي:

مخاطر الاستثمار

مخاطر تقلبات السوق: يتأثر سوق العقارات في الإمارات بالوضع الاقتصادي العالمي وتقلبات أسعار النفط والجغرافيا السياسية. على سبيل المثال، أدى انخفاض أسعار النفط في 2014 إلى تراجع مؤقت في سوق العقارات.

مخاطر تأخر أو تعثر المشاريع: يختار العديد من المستثمرين العقارات قيد الإنشاء، لكن قد يتأخر التسليم بسبب مشاكل التمويل أو البناء أو حتى يتعثر المشروع.

مخاطر القوانين والسياسات: رغم أن السياسات الحالية صديقة للمستثمرين الأجانب، إلا أن التغييرات المستقبلية مثل تعديل شروط تملك الأجانب قد تؤثر على السوق والمستثمرين.

مخاطر المنافسة: المنافسة شديدة في المناطق والمشاريع المطلوبة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار أو صعوبة الحصول على مشاريع جيدة.

مخاطر التمويل: يتطلب الاستثمار العقاري رأس مال كبير، وأي مشكلة في التمويل قد تؤدي لفشل الاستثمار، مثل عدم القدرة على سداد الأقساط أو تكاليف الصيانة.

استراتيجيات المواجهة

البحث العميق عن السوق: تابع الاقتصاد العالمي وبيانات الاقتصاد المحلي وأسعار النفط ووضع العرض والطلب في سوق العقارات. اقرأ التقارير الاقتصادية والعقارية الموثوقة لفهم اتجاهات السوق.

اختيار مطورين موثوقين: تحقق من خلفية المطور وسمعته وتمويله ومشاريعه السابقة. يُفضل التعامل مع مطورين كبار معروفين مثل إعمار.

مراقبة القوانين والسياسات: حافظ على اتصال مع محامين ووسطاء عقاريين محليين لمعرفة التغييرات القانونية وضمان الامتثال. استشر محامياً لمراجعة العقود قبل التوقيع.

تقييم المنافسة: قيّم مستوى المنافسة في المنطقة أو المشروع قبل الاستثمار، وضع خطة وميزانية واقعية. تجنب المبالغة في الأسعار وحلل العوائد والمخاطر بعقلانية.

التخطيط المالي الجيد: ضع خطة مالية تفصيلية لتغطية الدفعة الأولى وأقساط القروض ورسوم الصيانة. تجنب المبالغة في الرفع المالي والديون.